¿Hacia la dación en pago? Nueva protección para los deudores hipotecarios

Gonzalo Quiroga – Julio 2011

El Consejo de Ministros de 1 de julio de 2011 aprobó una serie de medidas orientadas a la protección de los deudores hipotecarios. La primera de estas medidas consiste en que aquellas personas que, tras haber sido subastada su vivienda, tengan que seguir pagando el resto de su deuda al Banco verán aumentado el mínimo inembargable de sus retribuciones. Hasta ahora el mínimo inembargable era de un 10 % sobre el salario mínimo interprofesional (700 €). A partir de esta reforma el mínimo inembargable será del 40% sobre el Salario Mínimo Interprofesional o SMI (961 €), cantidad que se podrá ver incrementada en otro 30% por cada miembro de la unidad familiar que no perciba ingresos.

Otra medida consistirá en reducir el depósito necesario que ha de efectuarse para participar en una subasta, que deja de ser de un 30% sobre el valor de tasación, y que pasa a ser de un 20% de dicho valor. Con ello se pretende que sea más fácil el acceso a la subasta y, por tanto, que se favorezca la puja entre postores que aproxime el valor de adjudicación más a los precios de mercado, en lugar de quedar la subasta desierta, en cuyo caso el acreedor hipotecario se la adjudica por un 50% de su valor o por la totalidad de las cantidades que en ese momento se le adeudasen por todos los conceptos, a su elección, lo que hace que aún quede mucha deuda por pagar a pesar de la venta del inmueble.

La tercera medida consiste en que en el caso de que no concurran licitadores a la subasta, la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por un 50% del valor de tasación. A partir de ahora tendrá que ser por un 60% de dicho valor.

No creo que esto sea un paso hacia la tan solicitada dación en pago, ni creo que dicho mecanismo de dación sea justo en sí mismo. Quien firmó una hipoteca era mayor de edad en el momento de hacerlo, firmó unas condiciones ante notario y debe cumplirlas. En caso contrario se produciría un caos bancario que deberíamos subsanar, como siempre, todos los contribuyentes. Sin embargo, yo no recuerdo que cuando esa misma gente compraba una casa y la vendía por 60 o 100 mil euros más sólo unos años después quisiesen compartir sus plusvalías con todos los demás contribuyentes.

Por otro lado, difícilmente nadie concedería un préstamo hipotecario en esas condiciones, la entidad financiera no está interesada en el inmueble en sí, o lo concedería muy por debajo de su valor.

Ahora bien, tampoco considero que sea justo el sistema actual, en el que la entidad financiera se adjudica el inmueble y el precio de dicha adjudicación es el 50% (ahora el 60%) de su valor, y esa es la única cantidad en la que se ve reducida la deuda.

Creo que lo más justo, y hacia donde empiezan a apuntar estas reformas, sería que, como en la actualidad ya hace alguna entidad financiera, en el momento de la venta en pública subasta se lleve a cabo una nueva tasación del bien, se avalúe su valor real de mercado a la fecha de la subasta y este sea el valor de adjudicación, en lugar del 50 (ahora 60) por ciento de su valor de tasación inicial. De este modo, el acreedor tendrá que descontar de nuestra deuda el valor exacto del bien que nos han ejecutado, y no una cantidad muy inferior.

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